Calculer le taux de rentabilité de votre résidence secondaire et augmenter le rendement

Mieux comprendre le taux de rentabilité locative

Qu'est-ce que le taux de rentabilité locative ?

C'est simple : un taux de rentabilité locative est le ratio qui va déterminer le retour sur investissement d'un bien immobilier. Évidemment, l'objectif est que celui-ci soit le plus intéressant possible grâce aux paiements des loyers par les locataires.

La rentabilité locative va vous permettre de mesurer la performance d'un investissement locatif. Si vous avez acheté un bien(appartement ou maison) et que vous souhaitez maintenant le mettre en location, il vaut mieux être en mesure de répondre aux questions suivantes : 

• Comment calculer le taux de rentabilité locative de ma maison secondaire ? 
• Quels frais dois-je déduire de mon rendement locatif ?
• A combien puis-je évaluer mes revenus locatifs liés à ma résidence secondaire ?
• Quel est le vrai rendement locatif de l'immobilier locatif ?

Comment calculer le taux de rentabilité locative de votre bien ?

Si vous décidez d'investir dans un appartement en bord de mer dans le but de faire un placement immobilier, vous allez logiquement vous interroger sur le rendement locatif de celui-ci. Et c'est normal ! 

En synthèse, il s'agit du ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (autrement dit, les loyers générés) et ce qu'il vous coûte (le prix d'achat, le crédit, l'entretien, les taxes, etc.). Évidemment, il faut que cette opération immobilière vous fasse gagner de l'argent selon vos objectifs. Et non en perdre sur le court, moyen et long terme ! 

Rassurez-vous, vous n'êtes pas le seul à vous poser ces questions ! Une partie de nos clients propriétaires s'interrogent sur le rendement locatif avant d'acheter. Alors, avant de procéder à l'achat d'un bien, nos conseillers hoomy et experts en location saisonnière peuvent vous proposer une estimation de vos revenus locatifs sur simple rendez-vous téléphonique.

Le calcul de la rentabilité brute de votre investissement locatif 

Le calcul de la rentabilité brute d'un investissement locatif prend en compte les revenus du bien (les loyers) et le prix d'achat du logement, ce qui permet d'obtenir le rendement brut. 

Si on lui ajoute les charges et les impôts sur le revenu, nous obtenons une rentabilité nette. Dernier élément à retenir : si on intègre les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. 

Voici maintenant les différences modes de calculs de la rentabilité et regardons ensemble comment les calculer.

Calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif

Cette rentabilité se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement locatif brut annuel. 

Prenons l'exemple d'un investissement locatif sur la côte atlantique :

• Un appartement de type 2, situé à La Baule (département 44), acheté 250 000 € et loué 220 nuits par an* à 90€** la nuit rapporte 19800€, soit un taux de rentabilité de 7,92% bruts (220×90€/250000€ x100 = 7,92). 

Cet exemple de rendement locatif brut vous permet de vous projeter sur des calculs moyens. Mais restons vigilants car, pour chaque bien, les charges et la fiscalité locale sont différentes. 

Nos conseillers, experts en location saisonnière, sont en mesure de donner un estimatif précis du potentiel de revenus annuels générés par la location saisonnière. Grâce à cette projection, vous pouvez vous positionner plus rapidement sur un bien. Ainsi, vous pouvez envisager le financement plus facilement (et oui, le sens du client, c'est dans notre ADN 😄 ).  

_{*partant d'une moyenne observée par l'étude Eldorado immobilier qui indique que le taux de remplissage d'une location saisonnière se situe en moyenne entre 44% à 70%. Le taux d'occupation du bien est important dans le calcul de votre investissement locatif mais il n'est évidemment pas le seul.} 

_{**La nuit à 90€ est une moyenne : en effet, avec le yield management et la tarification dynamique appliqués sur les plateformes de locations saisonnières notamment, le prix d'une nuitée est variable.} 

Calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif grâce au calcul des charges

Pour rappel, la rentabilité nette se calcule à partir de la rentabilité brute, en retirant les charges et les impôts du bien. Il est important de savoir que, dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (c'est vous qui la payez en tant que propriétaire investisseur) mais pas que ! Vous devez aussi intégrer les charges de copropriété non récupérables sur le locataire et les frais de gestion pour arriver à la rentabilité nette votre investissement locatif. 

Si nous poursuivons avec notre exemple sur La Baule, voilà ce que ça peut donner  :

• Au loyer annuel de notre appartement, vous retirez le montant de la charge foncière
  • Exemple avec 800 € de taxe foncière, 15% de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables (type charge de copropriété, ordure ménagère). 
• Vous obtenez ainsi un nouveau loyer annuel net de charges à 15 530 €, soit une rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges de 6,21 %, calculé comme suit (15530€/250000€ x 100 = 6,21). 

*La taux communal de la taxe foncière à La Baule est fixé à 19,97%. 

Nous espérons que cet article vous a aidé à avancer dans votre cheminement d'investissement. Toute l'équipe hoomy est là pour vous accompagner. Afin de vous accompagner au mieux dans votre projet, nos conseillers peuvent calculer pour vous, votre potentiel de revenus locatifs selon les critères de votre bien. N'hésitez pas, nous sommes là !