Copropriété : comment gérer une maison de famille… en famille ?

Maison de famille : de quoi parle-t-on ? 

La copropriété familiale et ses spécificités

La copropriété familiale est une forme de gestion immobilière. Dans ce cas, plusieurs membres d'une même famille partagent la propriété d'un bien, tel qu'une maison ou un immeuble. Ce type de copropriété se distingue par sa dimension personnelle et souvent émotionnelle, car les copropriétaires sont liés par des liens de parenté. Les spécificités incluent la nécessité d'un accord unanime pour les décisions importantes, telles que la rénovation énergétique ou la division du terrain.

La gestion peut être assurée par un syndic bénévole, souvent un membre de la famille. Elle peut aussi être assurée par un syndic professionnel pour garantir une administration impartiale. Les obligations légales restent similaires à celles d'une copropriété classique, avec l'immatriculation obligatoire et l'organisation d'assemblées générales pour discuter des dépenses communes et des améliorations nécessaires. Toutefois, le risque de conflit d'intérêt est plus élevé en raison des relations familiales. Ce qui nécessite une communication claire et régulière pour maintenir l'harmonie au sein de l'ensemble familial. 

Les différents types de biens concernés

Dans le cadre de la copropriété familiale, les types de biens concernés varient. Ils incluent principalement des appartements et des maisons individuelles.

• Les appartements se situent souvent dans des immeubles à plusieurs étages. Ce sont des espaces privatifs qui partagent des parties communes telles que l'escalier, le hall d'entrée ou encore le parking. Ces biens nécessitent une gestion collective pour la conservation de l'immeuble et l'approbation du budget prévisionnel lors de l'assemblée générale.
• Les maisons individuelles, quant à elles, peuvent être divisées en plusieurs lots sur un même terrain, formant ainsi une copropriété horizontale. Ce type de bien est souvent choisi pour son caractère indépendant tout en bénéficiant d'un espace commun comme une piscine ou un jardin.

Que ce soit pour un appartement ou une maison individuelle, chaque copropriétaire doit respecter le règlement de copropriété. Il doit également participer aux décisions prises en assemblée pour assurer une gestion efficace et harmonieuse du bien commun. 

L'héritage en indivision, la majorité des cas

Les souvenirs de chasse aux œufs de Pâques, de cabanes dans le jardin, de batailles d'eau semblent loin quand il s'agit de gérer, entre adultes, la maison héritée de ses parents. Dans la plupart des cas, le régime légal qui s'applique est celui de l'indivision pour gérer une maison de famille. Autrement dit, chaque enfant hérite d'une part. Généralement rien n'a été anticipé et cela se fait de manière égalitaire – en division égale. Ainsi, s'il y a 3 enfants, chacun devient propriétaire d'un tiers de la maison. Il devra donc payer un tiers des travaux, des impôts et autres dépenses… Mais aussi s'entendre avec les autres pour l'occupation de cette résidence !

Soyons clair : s'il existe des conflits entre frères et sœurs, mieux vaut prendre les devants et éviter de garder la maison en indivision. Le notaire chargé de la succession est un bon interlocuteur pour trouver une solution.

Quelles sont les obligations des copropriétaires ?

Les responsabilités de chaque membre de la famille

Dans une copropriété familiale, chaque membre de la famille joue un rôle crucial pour assurer un suivi harmonieux et efficace.

• Le conseil syndical est souvent désigné pour administrer les affaires courantes. Il veille à l'application du règlement de copropriété et à la convocation des assemblées générales.
• Les copropriétaires, quant à eux, ont l'obligation de participer activement aux décisions prises lors des réunions, notamment en votant sur le budget prévisionnel ou les travaux de rénovation énergétique. Chaque décisionnaire doit être conscient de ses responsabilités, telles que la conservation de l'immeuble et le respect des obligations légales. En cas d'absence ou de désaccord, il est essentiel d'avoir un accord clair pour éviter tout conflit d'intérêt.

La répartition des tâches doit être équitable, prenant en compte les compétences individuelles et les intérêts communs. En somme, une communication ouverte et une compréhension mutuelle sont indispensables pour maintenir l'équilibre au sein de cette communauté familiale unique. 

La convention d'indivision pour plus d'équité

Pour parer les éventuelles difficultés, la convention d'indivision représente une bonne solution. Elle permet d'organiser la gestion de la maison, comme un règlement de copropriété ou les statuts d'une SCI. Rédigée par un notaire, elle précise les droits des indivisaires, répartit les dépenses, définit les périodes d'occupation, désigne un gérant, indique les modalités de location du bien… On peut aussi prévoir que l'un des enfants ne règle pas l'intégralité des frais d'entretien. Dans ce cas, il rembourse la fratrie à la vente de la maison (ou de sa part) en contrepartie. Cela permet à un enfant aux ressources financières moins élevées de rester copropriétaire. La solidarité familiale en action !

La convention d'indivision est conclue pour une durée de 5 ans maximum, avec tacite reconduction. Ou bien, cela peut se faire sur une période de 2 à 3 ans, renouvelable de façon expresse, par accord unanime entre les indivisaires ou tacitement. Cette convention ne règle pas tout mais permet d'apaiser de nombreuses situations. Les intérêts de chacun sont préservés et la maison continue d'alimenter les souvenirs familiaux !

Utilisation, maintenance, planning : l'organisation pour gérer une copropriété familiale

Heureusement, il arrive que les choses se passent bien et que tout s'organise de manière fluide. Avec, a minima, l'ouverture d'un compte bancaire au nom de l'indivision que chaque copropriétaire alimente par virement. Mieux vaut également choisir que l'un des propriétaires représente la maison auprès des administrations et lors d'interventions urgentes. C'est alors plus facile quand il faut, par exemple, faire réparer le toit abîmé par une tempête.

Il est aussi possible d'aller plus loin en décidant que l'un s'occupe du jardin, l'autre du mobilier, et le dernier de l'intérieur… en fonction des compétences de chacun. A moins d'externaliser les services, ce qui peut être bien pratique ! Un calendrier partagé (Outlook, Doodle…) permet également d'y voir clair dans l'occupation des lieux. Pour la gestion courante et les petits travaux, les décisions doivent se prendre à la majorité des 2/3. Mais la construction d'une piscine, la vente du bien ou la sortie de l'indivision d'un des enfants demande l'unanimité des propriétaires. Là encore, les tensions peuvent surgir.

Et pour la location saisonnière, quels sont les impacts pour une copropriété familiale ? 

Louer pour mieux profiter de votre maison de famille à votre tour !

Hormis la famille, d'autres peuvent également en profiter en cas de mise en location saisonnière. C'est une bonne solution pour rentabiliser la maison et alléger les charges d'entretien. Par effet de ricochet, une maison de famille louée régulièrement va être entretenue et donc les propriétaires pourront en profiter pleinement dès leur arrivée.

A savoir : la location occasionnelle en meublé est autorisée dans le cadre d'une SCI familiale, mais il est nécessaire de se renseigner en amont sur les conséquences fiscales (si le caractère habituel de la mise en location est démontré, la SCI peut être assujettie à l'impôt sur les sociétés).

Avec hoomy, faites de la location courte durée dans votre copropriété familiale sans souci

Gérer une copropriété familiale peut vite devenir compliqué, notamment si vous la mettez en location saisonnière sans accompagnement. Avec hoomy, la mise en location de votre résidence secondaire n'est pas un souci ! Que votre bien se situe sur le littoral breton, le littoral atlantique ou encore en montagne, nos équipes peuvent vous accompagner dans votre démarche. Création et diffusion de l'annonce de votre bien, stratégie tarifaire et optimisation du planning de réservations, suivi des contrats, paiements et obligations administratives, etc. hoomy fait tout pour vous ! Prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers pour échanger sur votre projet 🙂