Cotisations sociales en location saisonnière : de quoi parle-t-on ?

Que sont les cotisations sociales en LMNP ?

Comprendre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour ceux qui louent des logements meublés. Ce régime s'adresse à tous les propriétaires dont les recettes annuelles ne représentent pas la source essentielle des revenus du foyer. Pour conserver le régime du LMNP, les revenus locatifs meublés, s'ils sont supérieurs à 23 000€, ne doivent pas dépasser les autres revenus professionnels du foyer. En location meublée, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Cela permet un abattement forfaitaire de 30% avec le régime micro-BIC, sous réserve que vos revenus soient inférieurs à 15 000€ (et 51% pour les loueurs bénéficiants d'un classement de tourisme, relevant ainsi les plafonds de revenus à 188 700€). Ce qui simplifie ainsi la déclaration fiscale ! Sous ce statut, vous pouvez aussi être au régime réel. Dans ce cas, toutes les charges liées au logement comme les frais de conciergerie, les achats de petit équipement ou encore le prêt immobilier peuvent être déduites. 

Ce statut est particulièrement pertinent pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus complémentaires à travers la location de type Airbnb. Notre partenaire Amarris Immo, expert comptable spécialiste des loueurs en meublé, répond à toutes vos questions sur la fiscalité de votre bien. Prenez un rendez-vous gratuit dès maintenant avec l'un de leurs conseillers et optimisez votre fiscalité 😉

Comprendre les cotisations sociales dans le régime LMNP

Les cotisations sociales pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) représentent un aspect fondamental de la gestion fiscale et sociale de cette activité. Elles sont dues sur les revenus locatifs perçus dès lors que vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs (charges comprises)

Ces prélèvements doivent s'acquitter auprès du régime général de la sécurité sociale ou du régime social des indépendants (SSI). Ils permettent d'offrir une couverture pour la maladie, la retraite, et d'autres prestations sociales. Il est essentiel de comprendre que le montant de ces cotisations varie selon les recettes annuelles, selon votre option fiscale et selon l'organisme collecteur (régime général ou SSI). Il peut influencer significativement la rentabilité de l'investissement immobilier. De plus, être à jour avec ces obligations permet d'éviter des pénalités. Cela assure aussi le maintien des droits sociaux du loueur. En somme, bien gérer ses cotisations sociales en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n'est pas seulement une obligation légale. C'est également un élément clé pour sécuriser son investissement et optimiser ses bénéfices. 

Comment sont calculées les cotisations sociales des LMNP ?

Les prélèvements sociaux 

Si vous avez un chiffre d'affaires inférieur à 23 000€, vous ne devez pas payer de cotisations sociales. Mais vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux est de 17,2%. Il est calculé sur le montant déclaré, soit le résultat après abattement en cas d'option au micro-BIC, soit le résultat de votre bilan au régime réel.

Les cotisations sociales

Si vous dépassez le seuil des 23 000€, vous êtes en principe tenus de régler des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux. Elles contribuent au financement des systèmes de solidarité nationale, tels que la sécurité sociale et les allocations familiales. Parmi ces prélèvements, on trouve :

• la Contribution Sociale Généralisée (CSG) à hauteur de 9,9%,
• Le Prélèvement Social à hauteur de 4,5%,
• la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) à hauteur de 0,5%,
• La Contribution Additionnelle à hauteur de 0,3%
• ainsi que le prélèvement de solidarité à hauteur de 2%.

Le taux global de ces cotisations peut varier. Il est généralement significatif, impactant directement le montant net perçu par les loueurs. Pour ceux qui relèvent du régime micro-social simplifié, un abattement forfaitaire s'applique sur les recettes annuelles. Après quoi le montant imposable est soumis à ces prélèvements. Il est essentiel pour les investisseurs en LMNP de bien comprendre ces charges pour optimiser leur rendement locatif et se conformer aux obligations fiscales européennes. 

Calcul des cotisations sociales

Les propriétaires de location meublée non professionnelle (LMNP) doivent comprendre le calcul des recettes locatives pour déterminer les cotisations sociales dues.

• Le loueur peut choisir de cotiser auprès du régime général si ses recettes sont inférieures à 77 700€. Dans ce cas, les cotisations sociales sont calculées sur les recettes générées, minorées d'un abattement de 60%. Et si le bien bénéficie du classement Meublé de Tourisme, l'abattement est alors de 87%. Le taux de cotisations sociales appliqué est de 47,5%.
• Le loueur peut également choisir d'opter pour le régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Dans ce cas, il n'y a pas de plafonds de recettes et les cotisations sociales sont calculées sur le résultat. Le taux des cotisations sociales appliqué est entre 35% et 45%, soit 40% en moyenne ; avec une cotisation minimale de 1 200€ par an.
• Exception faite pour les loueurs ayant choisi le régime du micro entrepreneur ! Les seuils et les abattements diffèrent. Le seuil est fixé à 77 700€ en location meublée, et 188 700€ en location classée meublé de tourisme. Les cotisations sociales sont calculées sur le résultat. Le taux des cotisations sociales appliqué est de 22,5%, sauf en cas de classement meublé de tourisme où il est de 6%. L'affiliation se fait via ce site.

Comment optimiser la gestion des cotisations sociales en LMNP ? 

Identifier les abattements possibles

Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs battements peuvent significativement réduire la charge fiscale :

• Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% s'applique sur les recettes annuelles. Cela simplifie le calcul de l'impôt en ne taxant que la moitié des revenus locatifs.
• Pour ceux qui optent pour le régime réel, toutes les charges déductibles liées à l'exploitation du bien immobilier, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et de maintenance, sont déductibles du revenu imposable. Cela baisse donc significativement le montant à la base du calcul.

Connaître les modalités d'exonération de cotisations sociales pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Dans le cadre d'une location courte durée type Airbnb, des cas d'exonérations existent :

• Si les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000€ et représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal, le loueur est non assujetti aux cotisations sociales.
• Si les recettes annuelles dépassent les 23 000€ et que vous déléguez la gestion locative à un professionnel de l'immobilier titulaire d'une carte professionnelle, comme hoomy par exemple, vous ne devriez pas payer de cotisations sociales, à condition que votre activité soit bien déclaré à l'administration fiscale. En effet, selon une réponse ministérielle à la question n°3619, « L'activité ne s'applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d'une agence professionnelle bénéficiaire d'un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ». Les revenus tirés d'une mise en location par le biais d'une agence professionnelle bénéficiaire d'un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l'administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d'être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%.« 

Ainsi, en confiant la gestion de votre résidence secondaire à hoomy, vous êtes sûrs de ne pas payer de cotisations sociales et d'avoir un service tout compris ! Elle est pas belle la vie ? 😉