Location saisonnière : Tout savoir sur l'actualité fiscale 2024

Dans notre webinar du 20 février dernier, Séverine Niclot, responsable administrative d'hoomy, recevait Aurélie Templé, responsable des partenariats chez Amarris Immo, notre partenaire fiscal. L'objectif de cet échange était notamment de mettre en lumière l'impact de la proposition de loi sur les meublés de tourisme, adoptée en première lecture le lundi 29 janvier 2024, sur la fiscalité des propriétaires qui font de la location saisonnière. Voici, dans cet article, ce qu'il fallait en retenir.

En effet, les derniers changements fiscaux poussent ces propriétaires à réfléchir à la meilleure option à choisir pour leur déclaration fiscale et nous souhaitons les accompagner au mieux.

Rappel des démarches de déclaration de l'activité de location saisonnière

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

Un meublé de tourisme est un logement entièrement équipé destiné à la location, à une clientèle de passage. Celle-ci y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, mais n'y élit pas domicile. L'usage y est exclusif au locataire, contrairement à une chambre d'hôte où l'habitant peut être présent.

Où déclarer son activité de location de meublé de tourisme ?

Tout d'abord, avant de vous lancer dans une activité de location saisonnière, vous devez vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas le meublé de tourisme.

Ensuite, vous devez déclarer votre meublé de tourisme, classé ou non, dans la mairie de la commune où est situé votre bien grâce au formulaire CERFA n°14004. Tout changement devra faire l'objet d'une nouvelle déclaration. Ce n'est pas encore obligatoire dans toutes les communes, mais ça risque de le devenir très prochainement.

De plus, depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires qui démarrent une activité de mise en location meublée (longue durée à usage d'habitation, de courte durée, touristique…) doivent la déclarer via le Guichet Unique de l'INPI. Cette déclaration vous permet d'obtenir un numéro de SIREN, obligatoire pour la location saisonnière. Elle doit se faire au démarrage de l'activité ou entre le 1er janvier et la date limite de déclaration.

Quel régime fiscal choisir pour son activité de location saisonnière ?

Une fois votre activité de location de meublé de tourisme déclarée, vous devrez opter pour un régime fiscal : le micro-BIC ou le réel.

• Vous êtes une personne seule ou un couple marié sous le régime de la communauté : vous pourrez choisir entre les deux régimes.
• Vous êtes propriétaire d'un bien en indivision, un couple marié sous le régime de la séparation de biens ou pacsé : le régime réel s'appliquera de plein droit.

Dans le premier cas, la plupart des propriétaires loueurs vont choisir le régime du micro-BIC. Il est plus simple à déclarer, mais il coûte souvent plus cher.

En effet, le régime réel en location meublée va permettre de “gommer” la plupart des dépenses liées à l'activité. Par exemple, avec le régime réel, les frais liés aux intermédiaires professionnels comme hoomy sont déductibles. En revanche, pour la taxe d'habitation, l'administration juge que si le propriétaire peut jouir du bien à titre personnel, alors il doit la payer (elle n'est donc pas déductible).

Découvrez les nouveaux seuils et abattements du régime micro-BIC dans la partie suivante.

Les changements fiscaux 2024 qui impactent les locations saisonnières

Le loi de finances 2024, adoptée fin décembre, a déjà des conséquences sur la fiscalité des meublés de tourisme, et ce n'est pas fini ! Effectivement, la nouvelle proposition de loi sur les meublés de tourisme va considérablement impacter la fiscalité des meublés de tourisme. Cette loi, dite « anti-Airbnb », vise avant tout à réguler la location saisonnière sur les territoires où il y a un décalage important entre l'offre locative et les besoins de logement des populations locales. Elle a été adoptée en première lecture le lundi 29 janvier 2024 et doit encore être examinée par le Sénat.

Modification de l'abattement fiscal en micro-BIC

Dans le cadre d'une location saisonnière, les modalités d'application du micro-BIC ont donc évolué avec la publication de l'article 45 dans la Loi de finance 2024. Voici les nouveaux seuils et taux d'abattement :

^{* 21% si cumul de ces 2 conditions : bien en dehors d'une zone tendue et revenus locatifs inférieurs à 15 000 €}

Néanmoins, le projet de loi « anti-airbnb » prévoirait de revoir les plafonds de revenus comme mentionné ci-dessous et il y a quelques exceptions : les locations situées en station de montagne ou en zone rurales « très peu denses ». Celles-ci conserveront un abattement de 71%, plafonnées à un revenu locatif annuel de 50 000 €.

Pour conclure, aujourd'hui, les propriétaires qui pratiquent de la location meublée de tourisme classé pourraient encore profiter d'abattements intéressants.

De nouvelles évolutions fiscales à prévoir en location saisonnière ?

Une TVA pour les locations saisonnières ?

Afin de rétablir une concurrence saine avec le secteur hôtelier, une proposition de directive prévoit que la location de courte durée soit soumise à TVA (durée de séjour max 45 jours avec ou sans proposition de services). Toutefois, les loueurs pourront opter pour la franchise en base.

Les seuils de la franchise en base applicable à compter de 2025 seront fixés à :

• 85 000 € (contre 91 900 € à ce jour) pour les activités de vente de biens corporels, de ventes à consommer sur place ou de fourniture de prestations d'hébergement.
• 37 500 € (contre 36 800 € plafond à ce jour) pour les autres activités de services et notamment les loueurs en meublé.

Cette directive peut être une belle opportunité pour les investisseurs, car il y aura récupération de TVA sur l'achat.

Le Diagnostique de Performance Énergétique obligatoire ?

Dans le but d'interdire la location en courte durée de passoires thermiques, le DPE risque de devenir obligatoire. Les propriétaires devront donc faire évaluer leur bien, le rénover si besoin, avant de le mettre en location saisonnière.

D'autre part, le calcul du DPE pour les biens de moins de 40m² vont être revus afin de réintégrer des biens dans le parc locatifs.

La location saisonnière d'une résidence principale limitée à 90 jours par an ?

Les élus pourraient avoir la possibilité d'abaisser le nombre de nuitée maximum de location d'une résidence principale. Ce maximum, autrefois fixé à 120 jours par an, pourrait passer à 90.

Des quotas de logement en location saisonnière par communes ?

Encore dans le but de réguler les locations saisonnières dans les zones où l'immobilier est tendu, certains élus pourront légalement imposer des quotas sur le volume de procédures liées au changement d'usage d'un bâtiment vers la location meublée.

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