Louer votre maison secondaire, un bon plan ?

Rappel du contexte

Tout d'abord, rappelons que sont considérés comme “résidences secondaires” tous les logements dont nous sommes propriétaires qui ne constituent pas notre résidence principale. 

La France est d'ailleurs le pays qui compte le plus de résidences secondaires dans le monde. Et la Bretagne, région sur laquelle hoomy est bien implantée, n'est à ce titre pas en reste. En effet, les résidences secondaires y représentent 13 % des logements. Sur le reste du territoire métropolitain, c'est seulement 9,5 %. Mais ces biens représentent un coût ! 

Les enjeux autour du pouvoir d'achat, les nouveaux comportements des consommateurs ou les nouvelles formes d'économie collaborative encouragent fortement les propriétaires à mettre en location des biens utilisés une partie de l'année. D'autant plus que cela évite également d'avoir une maison fermée durant de longues périodes, avec les charges qui ne s'arrêtent pas avec la fin des vacances.

Pour Agnès TASTAYRE, collaboratrice du cabinet d'expertise comptable Amarris Immo, « cette opération de mise en location est intéressante à condition de s'occuper correctement du bien ».

Découvrez ci-dessous deux enjeux clés : 

• La mise en location avec un nombre suffisant de nuitées à l'année 
• Le choix d' un régime fiscal adapté (micro bic ou régime réel) pour le propriétaire loueur 

Des revenus complémentaires utiles grâce à la location de la maison secondaire

Pourquoi louer votre maison secondaire ? Parce qu'elle est parfois vide et que ce serait dommage de laisser passer une « belle opportunité » ! 

D'autant que, d'après une étude menée par le magazine Les Echos, le taux d'occupation moyen des maisons secondaires est d'environ 11% sur l'année soit, 42 nuits par an (12 séjours). En règle générale, les propriétaires y habitent une partie de l'été, (quinze jours à un mois de vacances) ainsi qu'une dizaine de week-ends dans l'année. 

Il reste donc une belle partie de l'année à occuper !

Couvrir les charges du logement secondaire

Louer sa résidence secondaire, c'est obtenir des revenus supplémentaires qui permettent de couvrir les charges et de gagner de l'argent.. Parmi les charges, on retrouve les impôts locaux, le chauffage, l'électricité, l'entretien de la maison, la réparation, le jardin, internet, les frais de copropriété, les annuités d'emprunt et les travaux… Sachant que le coût d'entretien d'une résidence secondaire s'élève aux alentours de 3% de sa valeur. L'opération est donc intéressante et permettra d'amortir une partie de ces frais. 

Quand la rentabilité de la location de la maison secondaire rime avec la liberté de l'utiliser

Quelques semaines de location durant la saison touristique, surtout en bord de mer, peuvent s'avérer très rentables. « Une bonne situation, un planning de réservation correctement rempli pendant la saison et l'argent rentre » confirme Agnès. 

Il s'agit de périodes de location de courte durée, généralement d'une semaine ou deux. Ainsi, les propriétaires et leur famille peuvent continuer de profiter librement de leur pied à terre.

Comment rentabiliser sa maison secondaire ?

10 semaines de location pour un revenu de 10 000 euros

Avec des tarifs à la semaine qui sont de 1 000 € à 1 200€ en moyenne, un seul mois (aux meilleures périodes de l'été) suffit pour récupérer la majorité des frais d'entretien. Bien sûr, le prix varie fortement selon la taille, la localisation, les équipements du bien, etc. Dans la plupart des cas, avec une dizaine de semaines de location, la résidence secondaire peut devenir un actif rentable. 

Des maisons louées plus de 1 300 euros la semaine

Par exemple, un bien sur La Baule pour 6 personnes se loue facilement 1 500 euros la semaine en juillet sur une plateforme de location comme AirBnb. Et en août, encore un plus cher ! Idem sur Noirmoutier où les locations de maisons de moins de 100m2 s'arrachent aux alentours de 1 600 à 2 000 euros la semaine en août pour une famille de 4 personnes.

En effet, selon Abritel, les propriétaires obtiennent en moyenne 10 500 € de revenus par an. Mieux qu'une location classique, la rentabilité de l'investissement avoisine les 5%, à condition que la gestion locative soit dynamique ! Un propriétaire parisien aura peut-être du mal à gérer sa maison vendéenne à distance. Dans ce cas, il est judicieux de faire appel à une personne de confiance ou à une agence.  Et c'est là que nos équipes peuvent intervenir pour gérer votre bien de A à Z ! Depuis la mise en ligne des annonces avec un ciblage de tarif adapté, jusqu'à l'état des lieux, le ménage et l'entretien de votre bien.

Un régime fiscal à étudier pour la location de maison secondaire

Pour une grande villa à Arcachon comme pour un petit studio à Saint-Jean-de-Monts, il ne faut pas oublier les impôts ! Les revenus issus de la location d'une maison de vacances, comme toute location meublée, sont imposables. 

Vous aurez alors deux possibilités de déclaration de revenus. Si vous avez acheté votre résidence secondaire en votre nom propre, la location temporaire d'une résidence secondaire sera forcément meublée. Les recettes générées devront donc être déclarées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Vous allez alors pouvoir bénéficier du régime “LMNP” (location meublée non professionnelle).  Les 2 régimes les plus connus sont :

• Le Régime Micro BIC avec abattement de 50 %
• Le Régime Réel

Déclarer les revenus de location de votre maison secondaire en micro bic

Leur déclaration peut être simple avec le régime forfaitaire de la micro-entreprise ou micro BIC. Si les recettes n'excèdent pas 32 900€ euros pour les meublés classiques, et 82 200€ pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes, il suffit de déclarer ses revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux. 

Après un abattement de 50%, les loyers s'ajoutent aux revenus annuels du contribuable pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour un Meublé de Tourisme classé, gîte rural ou chambre d'hôtes, l'abattement grimpe à 71 % ! 

Ces revenus sont également taxés à 15,5% au titre des prélèvements sociaux de la CSG (contribution sociale généralisée) et la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et les prélèvements sociaux.

Exemple : Gilles V. reçoit 6 000 €/an pour la location de sa chaumière bretonne à Sarzeau (56 – Morbihan). En Micro-BIC, il déclare 6 000 x 50% = 3 000 € de revenus qui sont soumis à son taux d'imposition habituel. Il paie 465 € de prélèvements sociaux. S'il inscrit sa maison en meublé de tourisme classé*, il ne déclare plus que 1740 € et paiera 269 € de prélèvements sociaux.

Comment choisir un régime fiscal avantageux quand vous louez votre maison secondaire ?

Déclarer au réel vos revenus locatifs et déduire les charges

Il y a plus attractif que le micro BIC ! Pour notre conseillère Amarris Immo, « le bon plan, c'est de déclarer au réel car la fiscalité est plus avantageuse. Il est possible d'effacer l'impôt, voire de le rendre négatif ». 

Avec cette option, toutes les charges liées à la location peuvent être déduites. Ces charges comprennent les intérêts d’emprunts, l'amortissement des murs, les éventuelles charges de copropriété, les travaux, l'électricité, l'eau, le gaz, internet… Cela va même jusqu'au montant des paniers d'accueil offerts aux locataires (dans des limites raisonnables) ! Evidemment, il faut justifier de toutes les dépenses et répondre à plusieurs règles fiscales et comptables. « La comptabilité au réel n'est pas facile à établir seul. Mieux vaut la confier à un spécialiste ». 

Ce spécialiste répondra à toutes les obligations légales; Il vous permettra donc de profiter sereinement de votre résidence et de vos revenus !

Quel régime fiscal choisir pour la location de votre maison secondaire ?

Prenons le cas fictif d'un couple de nantais de 40 ans avec 2 enfants qui a décidé d'acheter un bien proche de La Tranche sur Mer. Ils iront pendant les vacances scolaires, mais ne disposent que de 8 semaines de vacances par an. Donc ils souhaitent mettre en location cette maison le reste du temps. Et notamment une partie des mois de juillet et août. Les revenus locatifs générés permettront de rembourser une partie du crédit qu'ils ont contracté !

Exemple de revenus locatifs pour une maison en bord de mer à La Tranche sur Mer

Anne-Laure et Pascal ont une maison de campagne, proche de la Tranche sur Mer, ayant une valeur de 200 000 €. Ils la louent et perçoivent 10 000 € par an. Entrant dans la tranche d'imposition de 30%, ils ont fait leurs calculs : 

• En micro-bic, ils paient 2 275 € d'impôts. 
• Avec une déclaration au réel, ils déduisent 6 000 € d'amortissement immobilier, 1 000 € pour le mobilier, 1 500 € de charges, 3 000 € d'intérêts d’emprunt et paient 0 € ! 

En effet, grâce à cette simulation, le couple prend conscience de l'intérêt de déclarer au réel. Ainsi, il comprend qu'il peut ne pas payer d'impôts issus de leurs revenus locatifs ! 

Si vous souhaitez avancer sur un projet de location de maisons secondaires, nos experts et leurs partenaires sauront vous accompagner sur l'ensemble de vos démarches. Ici, notre objectif est de pouvoir faire de votre achat une opération tout aussi rentable que plaisante pour vous et vos proches.

*Définition du meublé de tourisme classé : Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, qu'ils soient classés ou non au sens de l'Art D. 324-2 du Code de tourisme. Il répond à des critères minimum de confort et d'habitabilité. Bon à savoir:  le meublé touristique peut être la résidence principale du loueur. Dans ce cas, ce dernier est tenu de l'occuper 8 mois minimum par an).